这个中介合格吗？出租篇2（中期管理） My Sole Agency My Sole Agency今天 上一期我们聊到房子在出租前，中介需要做的事情有哪些，那是不是房子租出去以后，中介就只需要按时把租金转给房东就算是完成任务了呢？ 有些房东对租赁法案不了解，甚至不知道中介每周收取管理费，具体的责任有哪些？中介代理房东可行使权利有哪些？中介有些费用应不应该额外收取？ 其实房子出租后，中介会代理很多后续事宜：比如每月租金收取，确认租金到账。代缴各种账单等等。 但是有些不负责任的中介可能会在收不到租金的情况下隐瞒情况，避重就轻，直到房东查账单的时候才发现自己这几个月都没有收到租金！更有甚者，在代理协议中悄悄添加一些附加条款，利用各种“骚操作”变相收费，房东也被蒙在鼓里。 所以我们今天就来聊聊，在房子出租以后，一个合格的中介到底还有哪些权利与义务？  1. 与租客交换物业状况报告– Condition Ceport 租客搬进房子之后14天内应当做一份相同详细的房屋评估报告返回给中介，其中包括所有电器(如果有的话)是否正常工作、墙壁地板门窗等是否有损坏等等。中介还要复印或扫描交给房客的所有物件，例如钥匙、门卡。遥控器等，留作备用，以便租客搬出之后会根据房屋评估报告，结算押金。 2.  押金支付和管理–  Rental Bond 租赁合同签之后会收取租客押金，根据澳州Fair Trading的要求, 通常押金为4周租金。防止租户损坏房屋或逃交房租等意外损失，更大化保护房主利益。在房客搬进房屋之前需要提前支付前2周的房租，押金通常是转账至RBO或是物业租赁管理公司的信托账户（Trust Account）然后由中介转交至Fairtrading。 3. 租金收取– Rent Payment 房子出租后，物管经理会代理房东收取每周的租金，确认租金到账。如果出现不交租的情况，中介应按照相关法律，及时发出催款通知或者解约通知。必要时可以代理房东申诉至仲裁法庭，提交详细资料，代理房东出庭。 4.各种账单交费–Pay Bill 租赁管理期间，中介还有一项工作处理所有关于这个房子的问题，这包括物业公司的电话与来信，各种公共设施部门的电话与来信，以及各种突发情况。每次收到各种账单之后（例如水费，物业费，政府管理费），会及时进行支付。 5. 定期检查和房屋维修管理（含紧急情况）– Routine inspection & maintenance 租赁期间，中介会按业主要求对物业进行检查。按照法律规定，全年检查最多不得超过4次。 如果房子出现问题需要维修，必须和租客沟通并书面确认后，通知业主，业主同意后，及时安排具有相关资质的人员进行维修。业主有权指定自己信任的维修人员进行维修。 如遇紧急情况(以后的文章会详细说明哪些情况属于紧急情况)，中介可立刻安排维修（例如：下水道堵塞供水管道爆裂、抽水马桶堵塞或破裂、屋顶严重漏水、煤气泄漏、危险的电力故障等等，中介可以直接安排维修），租客也可以立即叫人维修（费用不得超过$1000）。 6. 租约到期或续租管理– Lease expiration & extension 物管经理通常会提前1个月的时间来询问确认租客和业务主双方是否要在租期结束时搬走或是续租，以便进行接下来的工作，无论是续约还是寻找下一位租客，尽量确保工作的无缝对接。当然，负责的物管经理也会不遗余力的留住好的租客，同时对那些难缠的租客下达“驱逐令”。 7. 租金明细报告– Ownership statement 通常在每月月底的时候会向房东发送租金收取和费用扣除明细报告，每个财政年度结束的时候，更会提供给业主一份整个财政年度的收支报告，作为报税退税用途。 下一期我们会为大家盘点租客退房以后，一个合格的中介需要做到的事情有哪些，想看的小伙伴也别忘了关注我们的公众号，会每周定时更新最新一期的房地产干货知识！我们下期再见！ 凭此文章截图可以享受My Sole Agency 租赁部优惠，免letting fee (相当于一周租金)，免费专业房地产摄影，免刊登广告费用的优惠。（限新客户） 请扫描下方二维码或致电02 9955 9999 转301 或直接添加物业经理Danny的联系方式 Simon Du…

这个中介合格吗？出租篇1（准备出租） My Sole Agency My Sole Agency1周前 在澳洲，大大小小的房产中介数不胜数，管理质量更是参差不齐，在选择“靠谱”的中介时候房东们更是挑花了眼，遇上了“不靠谱”的中介，房东不仅操碎了心，管理费也白白打了水漂！ 那究竟怎样才算的上是一个合格的中介呢？ 他们一定会做到以下几点： 1. 签署授权协议 (Exclusive Management Agency Agreement) 如果是选择交由房屋租赁中介管理投资房出租事宜，需要与中介签订租赁授权协议，合格的中介会向权威机构购买官方版本，这份出租管理协议应该是2020年3月23日开始政府公布的新版本。（最好是经过认证的ADL Form 和REINSW这两个品牌的表格）协议一式两份，中介和房东各持一份。如果是选择交由房屋租赁中介管理投资房出租事宜的房东从签署授权之后就再也不需要做其他的事情了，租赁中介会全权处理之后所有相关事宜，您只需要挑选房客即可！ 2.定制个性化的宣传方案 根据所在区域的价格情况和相似房屋租金价格，和房东敲定一个合理的价格区间。结合房屋的特点制定广告标题和广告内容。 3.拍摄专业照片 根据房屋特点选择最佳拍摄时间，为房屋拍摄有助于出租的专业房产照片。 4.编辑房屋招租广告 中介会在Domain和Real Estate等不同的网站投放招租广告，也会在一些华人网站例如今日悉尼等平台上发布招租信息。同时在房屋门口设立大型户外广告牌，有助于吸引租客的注意，扩大广告范围。广告内容包括房屋文字介绍、图片编辑、看房时间和联系方式。广告上需要表明你出租的房屋是哪类房型（公寓/平房/联排别墅/独栋别墅，以及分租/整租），还有具体地点、房屋特征、租金情况和联系方式。 5. 安排固定或私人看房时间 Open Home 根据广告上公布的看房时间或私人看房的时间，中介会在约定时间在物业外面迎接租客，每次看房时长一般在半小时左右，看房期间可为看房者做简单的房屋介绍，并且向有意者提供申请表格。 6.筛选并核实申请人信息 Application 中介应该严谨的核实信息，每位申请人需要提供申请表格的同时，还有护照/驾照、银行信件/政府信件、过往租房经历的信息及联系方式、收入证明/银行存款等资料，中介需要通过打电话或者其他途径进行信息核实，一个合格的中介更是会有自己专业的渠道，以获得租客是否有良好的信誉。筛选掉部分经济来源不稳定或者有过不良记录的申请人，筛选过后由房东决定心仪的租客。业主有权在两个或两个以上申请人之间进行挑选 7.与租客签署租赁合同 Residential Tenancy Agreement房东选定房客后双方需要签署租赁合同，同样也是一式两份，合同签订之后租房双方需要严格按照合同约束，如有提前结束租期、拖欠租金、破坏房屋等行为，都需要根据合同进行赔偿和处理！合同内容包括房东、租赁中介以及房客信息，房租金额，租赁期限，交租时间等等。 8.押金支付和管理 Rental Bond 无论是中介授权管理或者自行租赁房屋，都需要将押金交由RBO管理，通常押金为四周的租金。在房客搬进房屋之前需要支付两周房租，通常是银行转账至租赁中介的信托账户（Trust Account）或者由中介直接扣款。 9.房屋状况报告 Condition Report (非常重要) 租赁中介会在租客搬进房子之前做一份详细的房屋评估报告，其中包括所有电器是否正常工作、墙壁地板门窗等是否有损坏等等，以及复印和扫描交给房客的所有物件，例如钥匙、门卡等，等租客搬进出租房之后也需要完成同样的一份房屋评估报告，确定与中介评估的结果一致并签字确认。在租客退租时，这份报告有重要的作用！关系到租客是否需要对物业的损坏进行赔偿。 同时中介有义务给业主讲解购买出租期间房东保险的重要性，这与业主购买的房屋保险完全不同    当然房产中介的责任不止这些，在顺利找到租客以后，物业经理依然有很多责任，下一期我们会为大家盘点租客入住以后，一个合格的中介需要做到的事情有哪些，想看的小伙伴也别忘了关注我们的公众号，会每周定时更新最新一期的房地产干货知识！我们下期再见！ 凭此文章截图可以享受免letting fee (相当于一周租金)，免费专业房地产摄影，免刊登广告费用的优惠。（限新客户） 请扫描下方二维码或致电02 9955 9999 转301 或直接添加物业经理Danny的微信 Simon Du 的微信     阅读 130

房东：这些事儿我必须做 My Sole Agency 在澳洲拥有投资房这么多年，出了问题只会问中介该怎么办？ 新的租赁法改动了这些，你还不知道？ 租客提出的要求到底该不该房东买单？ 别急！小编为你整理了房东必须做的8件事，快来看看有没有你不知道的！！ 一、新州房东必须确保其出租房符合7个“适合居住”的最低标准。 该物业必须合理地保持清洁、适合居住、适当维修。为了适合居住，该物业（至少）必须： 1. 结构牢固 2. 除储藏室或车库外，每个房间都有充足的自然或人工照明 3. 有足够的通风 4. 有电力或煤气，并有足够的电力插座或煤气接口 用于照明、取暖和其他设备 5. 有足够的管道和排水系统 6. 有供水系统提供冷热水，用于饮用、洗涤和清洁 7. 有浴室设施，包括厕所和洗衣机，能够保护用户的隐私。  即使符合上述7个最低标准，也有可能因其他问题 导致该物业不适合居住。房东或中介应该采取步骤（例如进行维修） 以确保该物业适合居住。 二、对房东及其代理人的义务进行了修改并增加了新的义务，包括披露重大事实并加强了在这些义务没有被履行时对租客的补救措施。（具体可查看第一期内容） 房东还要要留给租客真实信息和联系方式。 三、房东必须确保烟雾报警器正常工作，若不遵守相关规定，房东将受到处罚。（具体可查看第二期） 四、允许租客户对房屋进行小的改动 有些类型的“小”改动，房东没有理由拒绝。 例如： • 出于安全考虑，将家具固定到不是贴瓷砖的墙壁上 • 在单住户的住宅中将儿童安全闩安到室外大门 • 在窗户上加装防苍蝇纱窗 • 安装或更换室内窗户遮盖物（例如窗帘） • 安装防滑栓或线导轨以固定窗帘或窗帘线 • 在物业内安装儿童安全门 • 安装窗户安全装置以确保儿童安全（分契楼宇除外） • 安装手持淋浴喷头或杆式水龙头，以方便老年人或残疾人士 • 装吊钩或换吊钩、钉钉子或旋螺钉来悬挂照片等 • 安装电话线或接互联网 • 在花园里种菜、种花、种草药或灌木…

My Sole Agency 租客变“租霸”，房东：我该怎么办！！ 魔幻的2020终于要过去了！然而澳洲因为疫情（COVID-19)所带来的影响并没有停止，新冠状病毒让澳洲的失业率创出新高。有的租客失去收入没法按时交租，更有甚者直接拒绝交房租。房东们一边顶着还贷的压力还要一边和各种“租霸”们斗智斗勇。 新南威尔士洲政府甚至已经再次延长疫情期间特别措施至2021年3月26日！ 遇到这种“租霸”我们该怎么办？ 【第一步】 如果您的租客因为受疫情影响无法交租，您需要先判定租客是否属于“受疫情影响”的人群。判断标准如下：  1.一个或者多个支付租金的家庭成员因为疫情失业或者收入减少；或者 2.由于患了COVID-19需要休息治疗或者由于需要照顾换上COVID-19的家庭成员，一个或者多个支付租金的家庭成员不得不停止工作或减少工作时间 3.上述因素导致了家庭收入（包括任何政府援助）减少了25%甚至更多 简单来说标准就是，租客收入是否减少了25%以上。 【第二步】  如果租客无正当理由而不交租，则房东不受60天过渡期的法令限制，您可以正常解除租约。新政60天过渡期是指60天内，租客不交租的话房东不可以驱赶租客，不可以去法院申请驱逐令！ 【第三步】 重点来了。如果您的租客是属于受疫情影响的人群的话，60天内您暂时无法结束租约。此时您需要与租客进行协商，如果你们达成一致协议，您同意适当减租，新的协议将对双方产生法律效力。如果你们无法达成一致协议，你们也可以考虑使用仲裁法庭提供的纠纷解决机制， 仲裁法庭会要求租客提供相关证据证明自己的财务状况。如果通过仲裁法庭还是无法达成一致协议，在60天过渡期结束后，如果您合理要求解除租约(真诚同意降租但是房客依旧不履行交租义务)，房东的申请就有可能被通过。 如果你还没看明白，小编在这里给你梳理了一张图！ 大家可以对照自己的情况选择正确的方式维护自己的利益 虽然租客不交租金或者总是晚交租金让房东朋友们很苦恼，不过只要运用适当的方法就可能保护好自己的权益。 疫情期间政府有很多缓解租客压力的措施，但是政府在任何情况下是绝对不会也从未允许租客无故拒不交租的行为的，这一点应该会让所有的业主们放心。 其次，如果 找一个合格靠谱的物业管理公司是最好不过的，我们会积极主动的进行租客与业主之间的调解，已达到双方相对平衡的状态，这样不管租客发生任何问题，我们都会通过专业的途径和方法，以最快的速度解决问题，让房东在非常时期保证利益最大化。 如果您有更多的疑问，请扫描下方二维码或致电我们进行咨询。 My Sole Agency 租赁部目前正在进行新年优惠活动，凭此文章截图可以享受免letting fee (相当于一周租金)，免费专业房地产摄影，免刊登广告费用的优惠。（限新客户） 活动解释权归My Sole Agency所有

澳洲公寓夜深了突然传出诡异的“滴”声…… My Sole Agency 你有没有经历过，公寓不时传来“滴”声，24小时不间断…… 甚至是在夜里，尖锐的声音甚至能将你在睡梦中惊醒。你四处寻找声音的来源，却不知道如何将声音停止……  生活在澳洲的小伙伴一听就知道，这声音当然就是大名鼎鼎的烟雾报警器了，新南威尔士洲政府规定所有房屋都必须配置烟雾报警器。 无论你是住别墅还是公寓都绕不开它。甚至有不少小伙伴因为不小心触发了烟雾报警器收到过消防员叔叔高额的罚单！炒个菜$2000刀就没了，真是炒了个寂寞！ 今天我们就来聊聊。在澳大利亚，关于烟雾报警器的那些事儿 从2020年3月23日起，新南威尔士州的业主和业主的中介必须确保租用物业中安装的烟雾报警器正常工作。 业主和中介的义务： ● 如果烟雾警报器无法正常工作，则业主和代理中介必须确保在2个工作日内修理警报器（包括更换电池）。 ● 业主和代理中介必须每年检查烟雾报警器以确保其正常工作。 ● 业主和代理中介必须确保：烟雾报警器在制造后10年内更换，如果制造商指定，则需要更早更换电池（每年或在制造商指定的期限内每年更换或安装锂电池）。 ● 业主和代理中介必须至少在2个工作日内对租客发出通知，以检查或评估是否需要修理或更换烟雾报警器，并至少在1个小时内对租客发出通知以进行烟雾报警器的修理或更换。  租客的义务： l如果发现烟雾报警器不起作用（包括需要更换电池），房客必须立即通知业主或代理中介。 l租客更换烟雾报警器中的电池或聘请有执照的电工修理或更换报警器时，必须通知业主。下表提供了租户可以更换电池或聘请持牌电工的不同情况 如果还不明白！！小编给大家列了一个表格，大家可以根据自己的情况对照 最后如果万幸中的不幸，你还是不小心触发了烟雾报警器，并且消防车以迅雷不及掩耳之势杀到！ 你还可以试试这个网站，这些情况下费用可豁免 在特殊情况下，新南威尔士洲消防局可全额或部分免除误报产生的费用。 业主或物业管理人员可通过 AFASP(火灾自动报警联网系统)申请豁免误报费用， AFASP将提供关于申请豁免费用所需的流程和文件建议。 豁免申请有时间限制，从新南威尔士洲消防局收据签发日期开始，不超过180个自然日 了解更多关于 FRNSV豁免流程的详细消息，可查阅 https://www.fire.nsw.gov.au/gallery/files/pdf/partners/2015/guide_4.pdf 最后祝小伙伴们捂好钱包，安全第一！ https://www.mysoleagency.com.au/ 微信扫一扫关注该公众号

房东：如果我的房子有点“小毛病”，应该提前告诉租客吗？ My Sole Agency  生活在大土澳，辛辛苦苦攒钱终于成交了投资房，但房子有点“小毛病”，我应该在签合同之前就告诉租客吗？ 事件回顾：   去年五月，Vivian一家在悉尼西北区Kellyville买了一栋漂亮的别墅用做投资房，刚刚成交的房子整洁明亮，全家人都很满意。 但是疫情期间租客很不好找，房子空置一个月终于租掉了。租客叫David,看房时候“David”自称刚离婚，所以找房子搬出来住，Vivian觉得他人很好说话，也没有多想。 前3个月，房租都会及时收到 但到了第4个月，却迟迟不见房租进账。 电话也联系不上，Vivian终于坐不住了，决定上门找租客理论！ 打开门，Vivian被吓傻了！！！！！！ 家里居然全是一种不知名的植物，天花板和墙上也多了许多管道！整个屋子还有奇怪的臭味！ 被吓傻了的Vivian立刻报了警！ 警察来了Vivian才知道，原来她的房子被人拿来种大麻了！！！ 就连留给Vivian的各种证件也是假的。 现在租客不知所踪，房子更是千疮百孔！！ 维修费花了$28000，幸好vivian买了房东保险能报销大部分，不然真的是雪上加霜，不仅白白损失了租金，还赔了两万八的维修费。 但是经过了这一折腾，房子虽然修好了，但是接下来的问题来了…… 下一个租客如果住进来，我需不需要提前如实告知新租客呢？  根据2020年NSW新颁布的规定 如果房子有以下问题，房东应该提前告知租客： • 最近5年受到自然天气事件引起的水灾或山火的影响 • 具有重大的健康或安全风险（如果这些风险在租客看房时并不明显) •该物业在最近5年来曾发生过严重暴力犯罪（严重的暴力犯罪包括谋杀，过失杀人，性侵犯或严重侵犯。） • 列入LFAI登记册内,（LFAI全称Loose-fill asbestos insulation 松散石棉检测） • 最近两年居住场所曾被用于制造或种植《1985年药物滥用和贩运法》所指的任何违禁药物或违禁植物 •属于有外部易燃包层的建筑物，对该建筑物已颁发了消防安全或建筑产品整改命令（或关于准备颁发禁令的通知） • 属于某个分契楼宇计划，在租约的固定租期内，将对公用物业进行预定的纠正工作或大修 • 受地区划分或法规的影响，以后只能提供有偿停车服务的地区，租客将无法获得住宅停车许可证 • 市政府所提供的垃圾处理服务与所在市政府管辖权其他物业不同 • 有别人可以合法使用或共用的车道（driveway）或人行道（walkway） 上述任何一条如果房东或中介没有做到，就会被处罚。 Vivian在查阅清楚法规以后，只好在有新租客的时候如实说明情况。 但是来看房的人本来很满意这个房子，但在听说这个情况以后，都转变了态度。 Vivian非常后悔当初没有把房子交给中介管理，不仅找的租客这么不靠谱，还耗费了自己大量的时间精力。 MSA Realty针对各种潜在的危险，以法律为基础，制定并执行着有效的防控程序。 MSA Realty的物业管理流程为: ● 为物业量身订制和刊登广告； ● 在移民局系统查询租客身份； ● 购买有政府资格认证租赁合同和相关文件； ● 在租户居留期间安排全年多次安排定期或不定期的巡查验房,…